[민법계약] 행정사11회 기출문제 문제4. 지상물매수청구권 모범답안 정리

[문제 4] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 지상물매수청구권에 관하여 설명하시오. 
( 20점 )

 

목차  : 의의, 요건, 효과

키워드

1. 의의 : 임대차 존속기간의 만료/ 지상시설 현조 / 임차인 갱신청구 / 임대인의 갱신거절시 발생

2. 요건 : 목적으로 한 토지임대차 / 임대차기간 만료 / 임대인 갱신거절 /  지상물 현존

3. 효과 : 법적성질 형성권 / 매매계약 성립 / 동시이행관계 / 편면적 강행규정            

 

모범답안1. 박문각 조민기 강사님

 

1. 의의 

일정한 목적의 토지임대차에서 그 존속기간이 만료한 경우에 그 지상시설이 현존한 때에, 토지임차인은 임대인을 상대로 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 거절한 때에는 상당한 가액으로 지상시설의 매수를 청구할 수 있다(제643조). 

2. 요건 

⑴ 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것
⑵ 임대차기간의 만료로 임차권이 소멸하고 임대인의 갱신거절이 있을 것
임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 인해 임대인이 계약을 해지한 때에는 임차인은 지상물의 매수청구를 할 수 없다. 

⑶ 임대차기간의 만료시 임차인 소유의 지상시설이 현존할 것

3. 효과 

⑴ 매매계약의 성립
지상물매수청구권은 형성권이므로, 행사만으로 지상물에 관해 시가에 의한 매매계약이 성립한다.

 

 ⑵ 동시이행의 항변권
임차인의 지상물 이전의무와 임대인의 지상물 대금지급의무는 동시이행관계이다. 

 

⑶ 유치권의 인정여부
지상물매매대금채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니므로 토지에 대해서 유치권을 행사할 수 없다. 

 

⑷ 포기특약의 유효성
지상물매수청구권은 강행규정이며, 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

 

 

모범답안2. 박문각 백운정 강사님

 

I. 의의 

토지임차인은 임대차 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있고(제643조, 제283조 1항), 임대인이 그 갱신을 거절한 경우에는 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제643조, 제283조 2항).

II. 법적 성질

ⅰ) 계약갱신청구권은 청구권일 뿐이므로 임대인이 거절할 수 있으나, 지상물매수청구권은 형성권이다. 
ⅱ) 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권은 편면적 강행규정이다(제652조). 
따라서 포기특약은 원칙적으로 임차인에게 불리한 약정이므로 강행규정 위반으로 무효이다. 

III. 발생 요건

1. 당사자

1) 청구권자는 지상물인 건물의 소유자인 임차인이며(대판 1993.7.27. 93다6386), 상대방은 원칙적으로 임차권이 소멸할 당시의 토지소유자인 임대인이다. 
2) 임대목적 토지가 양도된 경우에는 임차인이 대항력을 갖춘 경우에 한하여 양수인(임대인 지위의 승계인)에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있다.

 2. 임대차 기간 만료로 종료할 것

1) 임대차가 기간만료로 종료하여야 한다. 

기간을 정하지 않은 임대차에서 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에도 인정된다. 

2) 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인이 계약갱신을 청구할 수 없으므로 이를 전제로 하는 지상물의 매수청구도 할 수 없다. (대판 1997.4.8. 96다54249).

3. 지상물인 건물의 현존

허가를 받지 않은 부적법한 건물이라도 그 대상이 되며(대판 1997.12.23. 97다37753), 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다(대판 1993.11.12. 93다34589).

4. 갱신청구에 대한 임대인의 갱신거절

임대인이 그 갱신을 거절한 경우에는 지상물의 매수를 청구할 수 있다.

 

IV. 행사의 효과

형성권이므로 그 행사로 매매계약이 성립한다. 

임차인의 지상물의 소유권 전의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다. (대판 1998.5.8. 98다2389)

 

 

모범답안3. 합격의 법학원 김묘엽 강사님

Ⅰ. 서설

 

1. 의의

지상물매수청구권이란 토지 임차인이 건물, 수목 기타 지상시설의 매수를 임대인에게 청구할 수 있는 권리를 
말한다. 

 

2. 법적성질

지상물매수청구권의 법적성질은 형성권이다.

 Ⅱ. 요건

1. 토지 임대차 기간이 만료할 것

임차인의 차임연체 등의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

 

2. 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않을 것

 

3. 지상물이 현존할 것

지상물이 현존하는 이상 미등기, 무허가건물이라도 지상물매수청구를 할 수 있다.

 

 4. 임차인이 매수를 청구할 것

대항력 있는 임차인은 지상물을 설치한 후 임차물의 새로운 소유자에게 지상물매수를 청구할 수 있다.

 Ⅲ. 효력

 

1. 매매계약이 성립

지상물매수청구권을 행사하면 매수청구권 행사 당시의 시가를 대금으로 매매계약이 성립한 경우와 같은 효과가 발생한다.

 

 2. 동시이행의 항변권
지상물인도의무와 지상물대금지급의무는 동시이행의 관계에 있다. 

 

3. 편면적 강행규정

지상물매수청구권은 편면적 강행규정이다. 따라서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하지 않는 특약은 임차인에게 불리하여 무효이다.

 

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