[민법계약]해제와 제3자 보호, 임차인의 대항력 행정사2차 10회 기출 문제 1-2 모범답안 정리

 

이 문제의 논점은 해제와 제3자 보호 문제와 주택임대차에서 임차인의 대항력 여부로 모범답안이 정리되었다.

조민기 강사님은 해제와 제3자 보호에 논점을 두고 간단하게 모범답안을 작성하였으며, 김묘엽 강사님은乙과 丙이 체결한 계약이 주택임대차이므로 주택임대차보호법상의 대항력을 적시하여야 한다고 총평을 남기셨다.

 

[문제 1] X주택의 소유자 甲과 Y토지의 소유자 乙은 서로 X주택과 Y토지를 교환 하기로 하는 계약을 체결하였다. 이에 따라 甲은 乙에게 X주택의 소유권을 이전해 주었다. 乙은 X주택에 관하여 丙과 임대차계약을 체결하여, 丙은 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다.

다음의 독립된 질문에 답하시오. (단, X주택에 관하여 다른 이해관계인은 없음을 전제로 함) (40점)

 

물음 2) 甲은 교환계약에 따라 X주택의 소유권을 乙에게 이전하였음에도 불구하고 乙이 계약을 위반하여 Y토지의 소유권을 이전해주지 않자, 甲은 위 교환계약을 적법하게 해제하였다.

이러한 경우에 丙은 乙과 맺은 임대차계약상의 임차권을 甲에 게 주장할 수 있는지에 관하여 설명하시오. (20점)

 

모범답안1. 박문각 조민기 강사님

 

1. 해제와 제3자 보호

해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다(제548조 제1항 단서).

여기서 제3자는 원칙 적으로 해제의 의사표시가 있기 이전에 해제된 계약에서 생긴 법률적 효과를 기초 로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기․인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

 

2. 대항력 있는 임차권을 취득한 丙이 제3자에 해당하는 지 여부

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인 乙로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인 丙은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당 하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권 을 새로운 소유자 甲에게 대항할 수 있다(2003다12717)

 

모범답안2. 합격의 법학원 김묘엽 강사님

 

Ⅰ. 논점의 제기

주택을 인도와 전입신고를 마친 丙에게 대항력이 인정되는지가 문제된다.

Ⅱ. 임차권의 대항력

1. 의의

주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라 한다)은 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주 민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있다(제3조 제1항 전문).

2. 요건

가. 임차인이 주택의 인도를 받을 것

(1) 주택 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주임법은 적용되지만(주임법 제2조), 비주거 용 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우에는 적용되지 않는다.

 

주거용 건물인지 여부는 실제의 용도에 따라 정해진다(대판 1996.03.12. 95다51953).

 

(2) 인도 주택의 인도는 임차인이 직접점유하는 경우뿐만 아니라 간접점유 하는 경우도 포함된다(대판 2007.11.2 9. 2005다64255).

 

나. 임차인이 주민등록을 마칠 것

(1) 주민등록 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주임법 제3조 제1항 후문).

임차인이 임차주택을 간접점유의 경우에 직접점유자가 주민등록을 마치면 임차인이 대항력을 취득한다(대판 2007.11.29. 2005다64255).

 

(2) 기재 정도 전입신고를 할 때 동·호수를 기재하지 않거나 잘못 기재한 경우에 다가구주택은 대항력을 가지지만 (대판 1997.11.14. 97다29530), 다세대주택은 대항력을 가지지 않는다(대판 1996.02.23. 95다48421).

다. 주택의 인도와 주민등록이 존속할 것

 

주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 한다(대판 1987.02.24. 86다카1695).

일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하게 되면 대항력은 소멸한다.

 

3. 효과

가. 대항력 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력이 생긴다 (주임법 제3조 제1항 전문, 대판 1999.05.25. 99다9981).

대항력을 가진 임차인은 제3자에 대하여 임차목적물 을 계속 사용·수익하면서 인도를 거절할 수 있고, 임대차 종료시 임대물의 양수인에게 보증금의 반환 을 청구할 수 있다(대판 1987.03.10. 86다카1114).

 

나. 양수인과의 관계 임차인이 대항력을 가지는 경우, 임차주택이 양도된 때에는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승 계한 것으로 본다(주임법 제3조 제4항).

 

다. 다른 권리와의 관계 주임법상의 대항력과 다른 권리의 관계는 요건 구비의 선후에 의한다.

대항력이 생기기 전에 이해관계 를 맺은 자에 대하여는 대항하지 못한다.

다만 저당권이 실행된 경우는 최선순위 저당권을 기준으로 요건 구비의 선후에 의한다(대판 2000.02.11. 99다59306).

 

Ⅲ. 사안의 검토

주택을 인도와 전입신고를 마친 丙은 주택임대차보호법상 대항력이 인정되고, 주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계함으로 丙은 甲에게 임차권을 주장할 수 있다.