2022년 달라지는 부동산제도
안녕하세요. 솔직 담백한 이야기 그리다연입니다.
오늘은 2022년 달라지는 부동산 제도를 정리해보려고 합니다.
전체적인 내용 중 제가 관심 있는 위주로 포스팅해볼게요.
한눈에 보이는 2022년 달라지는 부동산 제도
◆ 1월 ◆
DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화
가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용 계획이 앞당겨 시행되고,
제2금융권의 DSR 기준이 강화된다고 합니다.
DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는데
제1금융권에 비해 규제가 덜한 제2금융권에서의 대출이 급증하다 보니
제2금융권에 대한 규제도 시행되게 되었습니다.
2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억 원을 넘으면
개인별 DSR 규제가 적용된다고 하네요.
7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시로 DSR 규제가 확대되고
이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다고 하니
이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이라고
전문가들은 말하고 있습니다.
내년에는 내 집 마련이 올해보다 더 힘들 거 같네요...
고가 상가 겸용 주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경
현행 1가구 1 주택자가 소유한 9억 원 초과 상가 겸용 주택은
주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1 주택으로 간주해
9억 원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔습니다.
하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가 겸용 주택은
주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유 특별공제가 적용된다고 합니다..
9억 원 이하 상가 겸용 주택은 지금의 제도가 적용되나,
서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억 원을 초과하기 때문에
비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이라고 합니다.
1세대 1 주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소
2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다고 합니다.
현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는
용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정됐는데요.
하지만 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배,
수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다고 합니다.
무주택 청년의 월세 범위 내에서 최대 20만 원 지원
무주택 청년에게 월세 20만 원을 1년 동안 지원해주는
'청년 월세 지원 사업'이 2022년부터 3년 동안 시행됩니다.
지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로,
본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다.
정부는 이 사업으로 약 15만 명의 청년이 2천997억 원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다고 합니다.
'작년에 중개보조원으로 일하면서 젊은 층이 많이 왔었는데요
실제로 월세 지원을 받은 친구들을 못 봤습니다.
절차도 까다롭고 신청할 수 있는 방법이
거의 찾을 수가 없어요. 정부의 전망과 현실은 참 많이 다른 듯합니다.'
대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고
금융당국은 2022년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고,
전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이라고 합니다.
이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향되고요
전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이라고 하네요.
이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에
상대적으로 월 주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이라고 하네요.
전세는 현재 우리나라에만 있는 유일한 제도입니다.
전세자금 대출을 7~80% 받게 되면 적은 자기 자본과 이자비용 감당으로
안정적 주거생활을 할 수 있도록 하는 임대차 방법인데
금리가 오르고 원리금 상환으로 바뀐다면
월 부담료가 많이 높아지게 됩니다.
월세 수요보다는 반전세 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다.
외국인 임대사업자 등록 관리 강화
편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다고 합니다.
1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와
출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 합니다..
신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가됩니다.
현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어
부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌었는데요.
외국인 임대사업자 등록 관리를 강화하면 부적격 외국인의 임대업을
어느 정도 단속할 수 있어야 할 텐데 어떨지 궁금합니다.
빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련
2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고,
위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다고 합니다.
이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있습니다.
지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우,
사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐다고 하네요.
빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능할 것으로 전망된다고 봅니다.
200가구 미만 소규모 주택 공공재 건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여
2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해
용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다고 합니다.
또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는
사업시행면적을 20%(최대 1만→1만 2,000㎡ 미만)까지 확대할 수 있습니다.
소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트 · 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로,
사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있는 사업인데요.
소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택공급이 기대됩니다.
◆ 4월 ◆
지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률 시행
2022년 4월부터 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상 권법)이 시행된다고 합니다.
이에 따라 상인과 임대인이 상생협약을 기반으로 상권 활성화를 추진하고, 정
부와 지자체는 상권의 구역 특성에 따라 다양한 특례를 지원할 예정이라고 합니다.
'지역상생 구역'에는 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원하고
'자율 상권 구역'은 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공된다고 하는데요.
장기화된 사회적 거리두기로 쇠퇴한 상권에 재도약 기회가 제공될 것으로 기대됩니다.
◆ 7월 ◆
아파트 층간소음 사후 확인제도 도입
이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획 승인 건부터 적용)에 대해
층간소음 사후 확인제도가 시행된다고 합니다.
완충재 자체의 소음 차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지됩니다.
앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면
지자체가 개선 권고를 하게 되는데요.
권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며
측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이라고 합니다.
날로 층간소음으로 인한 갈등이 심화되고 있는데
아파트 층간소음 사후 확인제도가 도입되면
앞으로 지어질 신축 아파트들은 층간소음 갈등이 많이
완화될 것으로 기대해봅니다.
실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외
2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을
실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이라고 합니다.
현재는 공시 가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우,
5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출합니다.
이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7,220원이지만 개정안이 시행되면
대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에
지역 건보료는 8만 8,450원으로 36%(4만 8,770원) 낮아집니다.
지역 건강보험료에 임차를 위해 받은 대출금도 포함인 줄 이제 알았네요;;
실거주 목적으로 매입 또는 임차를 위한 대출금은 제외라고 하니
지역건보료의 부담이 조금 줄어들겠어요.
◆ 2022년 ◆
새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화
2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외 주자창은 전기차 충전 주차면을
의무적으로 5% 이상 할당해야 한다고 합니다.
기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터
전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다고 하네요.
다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔
지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀습니다.
현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에
공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이라고 합니다.
요즘 전기차가 늘어나는 추세인데 전기차 전용 주차면에 대한 의무설치 규정을 두면
전기차 충전 수요가 더 증가할 것으로 예상되는 내용이에요.
통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀→2자녀
2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다고 합니다.
이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 됩니다.
통합 임대 공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로
가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3 분위(5 분위 기준)
순자산 평균값('20년, 2.88억 원) 이하인 무주택 세대 구성원이면 입주가 가능합니다.
다자녀 기준이 확대됨에 따라 2022년부터는 기존 영구임대주택을 그린 리모델링해
소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이라고 합니다.
매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하한다고 하네요.
2022년 달라지는 부동산 제도를 보면
전반적으로 세제혜택 축소와 대출규제 강화가 포인트인 것 같습니다.
세제혜택을 축소한다는 것은 세금을 더 많이 거둬 가겠다는 것이고,
대출규제를 강화하겠다는 건 내 집 마련은 내 돈 없으면 하지 말라는 의도인 건가요...?
누구나 대출을 해서라도 내 집을 마련하고 싶기 마련인데요.규제가 너무 심하면 시장이 꽁꽁 얼어붙는데 참 걱정입니다...
2021년 공시지가 대폭 상승으로 아파트 가지고 있으면 1세대 1 주택자도
거의 대부분 종부세 대상이 되어서 말이 많은데 앞으로 부동산 시장이
더 얼어붙겠네요....
임대주택에 대해서는 보급률을 높이고 기준 완화를 하고
개인적인 내 집 마련에는 규제를 둔다는 것은
경제적 자유의 침해가 아닐까 생각이 듭니다.
