[민법계약 기출 모범답안]임대차보증금 반환 청구권의 소멸시효_행정사10회 문제1 물음1

 

제1문의 ⑴은 임대차보증금반환청구권의 소멸시효에 관한 문제였고, 보증금반환청구권의 소멸시효는 최신판례가 있어서 출제가 예상되었다._조민기 교수님 총평 中

 

 

[문제 1] X주택의 소유자 甲과 Y토지의 소유자 乙은 서로 X주택과 Y토지를 교환 하기로 하는 계약을 체결하였다. 이에 따라 甲은 乙에게 X주택의 소유권을 이전해 주었다. 乙은 X주택에 관하여 丙과 임대차계약을 체결하여, 丙은 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 다음의 독립된 질문에 답하 시오. (단, X주택에 관하여 다른 이해관계인은 없음을 전제로 함) (40점)

 

물음 1) 2010. 10. 1. 乙과 丙 사이의 임대차계약이 종료되었으나, 2022. 10. 1. 현재 丙은 乙로부터 보증금을 반환받지 못하였음을 이유로 X주택에 계속 거주하여 이를 사용하고 있다. 乙이 X주택의 반환을 청구하자 丙은 보증금의 반환을 요구하였고, 이에 대해 乙은 丙의 보증금반환청구권은 시효로 소멸하였다고 주장한다. 이러한 경우에 丙은 乙로부터 보증금을 반환받을 수 있는지에 관하여 설명하시오. (20점)

 

모범답안1. 박문각 조민기 강사님

 

 

1. 임대차종료시 목적물인도청구권과 보증금반환청구권의 관계

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계이다(77다1241․1242).

 

2. 임차인의 부당이득반환의무

임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임차인의 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 한다(91다45202․45219).

 

3. 보증금반환청구권의 소멸시효 진행여부

 

임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금 반환청구권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하므로, 보증금반환청구권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다.(2016다244224․244231).

 

4. 丙이 乙로부터 보증금을 반환받을 수 있는지 여부

 

사안에서 임차인 丙의 목적물반환의무와 임대인 乙의 연체차임을 공제한 나머지 보 증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있고, 丙의 보증금반환청구권의 소멸시효는 진행하지 않으므로 丙은 乙로부터 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지 보증금을 반환받을 수 있다.

 

모범답안2. 합격의 법학원 김묘엽 강사님

 

Ⅰ. 논점의 제기

임대차 종료 된 이후에 목적물을 계속 점유하고 있는 丙이 보증금을 반환받을 수 있는지 문제된다.

 

Ⅱ. 동시이행 항변권

1. 의의

동시이행항변권이란 쌍무계약상 채무의 변제기 도래 후에 상대방이 채무의 이행이나 이행제공을 하지 않고 이행을 청구하면 자기채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말한다.

2. 요건

가. 쌍무계약이 존재할 것

 

쌍무계약이란 동일한 계약에 의해서 대가적 의미를 가지는 채무를 당사자 쌍방이 부담하는 계약을 말 한다.

매수인이 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우 쌍무계약이 아닌 약정 내용에 따른 대가적 의미 를 가지므로 부가가치세를 포함한 매매대금 전부와 부동산의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다(대판 2006.02.24. 2005다58686).

 

나. 상대방의 채무는 변제기에 있을 것

 

① 자신이 먼저 이행할 채무를 지는 경우에는 동시이행항변권을 행사하여 자기의 채무이행을 거절할 수 없다(제536조 제1항 단서).

 

② 매수인이 선이행의무라고 하더라도 이행기가 지난 때에는 매도인과 매수인 쌍방의 의무는 동시이행관 계에 놓이게 된다(대판 2021.07.29. 2017다3222,3239).

중도금지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과 한 경우에는 매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔대 금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 동시이행관계에 있다(대판 1991.03.27. 90 다19930).

 

③ 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 동시이행관계에 놓이게 된다(제536조 제2항).

이행기에 상대방 채무의 이행여부가 현저하게 불투명하거나 목적물이 타인 소유인 것으로 발견된 경우 등 이 이에 속한다(대판 1990.11.23. 90다카24335).

 

다. 상대방이 채무의 이행 또는 그 제공을 하지 않고 이행을 청구할 것

 

상대방이 채무의 이행 또는 이행제공을 한 때에는 동시이행항변권은 인정되지 않는다. 하지만 쌍방 당 사자 중 일방이 과거에 이행의 제공을 한 적이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변 권이 소멸하지 않는다(대판 2014.04.30. 2010다11323).

 

3. 효과

가. 이행의 거절

 

동시이행 항변권은 자기의 채무이행을 거절하는 연기적 항변권일 뿐, 권리자체를 소멸시키지 않는다.

 

나. 이행지체의 불성립

 

동시이행 항변권이 있는 경우, 이행기가 도래 후에 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는다. 일방의 이행제공이 있어야 이행지체가 된다(대판 2002.10.25. 2002다43370).

 

다. 소멸시효의 진행

 

동시이행 항변권이 붙어 있는 채권의 경우, 이행기, 즉 지급기일부터 소멸시효가 진행된다(대판 1991.0 3.22. 90다9797).

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하여 시효로 소멸하지 않음에 비해 임차인의 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면 부당한 결과를 초래하므로 임차목적물에 계속 점유하고 있는 임차인의 보증금반환청구권도 시효로 소 멸하지 않는다(대판 2020.07.09. 2016다244224).

 

라. 상계의 금지

 

동시이행의 항변권이 붙어 있는 채권은 이를 자동채권으로 하여 상계하지 못한다(제492조 제1항 단서).

 

Ⅲ. 사안의 검토

임대차 종료 이후에도 목적물에 계속 점유하고 있는 丙은 乙에게 보증금반환을 청구할 수 있다