[민법계약]행정사 11회 기출문제 문제1번. 모범답안 정리

행정사 11회 문제1-물음1번은 이행기 전 이행착수에 관한 문제가 출제되었다.

문제1-물음2번은 약정해제와 법정해제로 나뉘어 모범답안이 정리되었다.

 

 [문제 1] 甲과 乙은 A시에 건설될 아파트에 대한 분양계약을 체결하였는데, 그 계 약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있었다. 다음 독립된 물음에 답하시오. (40 점)

 

 물음 1)

2006년 4월 1일 乙은 甲과 분양계약을 체결함과 동시에 계약금 전부를 지불하였다.

2006년 5월 1일 발표된 정부정책으로 인하여 A시에 개발호재가 발생하여,

주변 아파트 시세가 상승하였다. 이에 甲은 乙에게 분양대금의 증액을 요구하였다.

그러나 乙은 이를 거절하고, 2006년 5월 10일 甲의 계좌로 중도금을 송금하였다.

이 경우 甲은 乙에게 계약금의 배액을 지급 하고 乙과의 계약을 해제할 수 있는지 설명하시오. (20점)

 

 물음 2)

乙은 甲의 자금난 등으로 인한 공사 지연으로 그 분양계약상 입주예정일로부터

3월 이내에 입주할 수 없게 되었다. 이에 수분양자 乙은 분양계약의 규정에 따라

甲의 귀책사유로 인한 입주지연을 이유로 그 분양계약을 해제 하였으나,

甲은 乙이 납부한 대금을 반환하고 있지 않다. 을의 해제권 행사 가 적법함을 전제로 하여,

그 법률효과에 관하여 설명하시오. (20점)

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 물음1)  모범답안 모음 : 해약금에 의한 해제와 이행기 전의 이행착수가 유효한지 여부

   

 

[모범답안1_조민기 강사님] 

조민기 교수님은 논점위주로 컴팩트한 답안을 제시하여 시간 내 모든 답안을 작성할 수 있도록 가이드를 제시해주신다.

 

1. 해약금에 의한 해제의 의의

 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는

다른 약정이 없는 한 일방이 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고

수령자는 그 배액을 상황하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2. 이행기 전의 이행착수

 (1) 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한

    이행기 전에 이를 착수할 수도 있다.

 (2) 중도금 지급기일은 계약체결일로부터 1년이 되는 날인 2007년 4월 1일이다.

     매수인 乙이 2006년 5월 10일 甲의 계좌로 중도금을 송금한 것은 이행기 전의 이행착수이다.

 (3) 판례에 따르면 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구체적인 금액의

    제시 없이 매매대금이 증액요청을 한 것은 이행기 전의 이행의 착수가 금지 될 만한

    특별한 사정으로 보지 않는다. 따라서 매수인 乙의 2006년 5월 10일 중도금 송금은

    유효한 이행착수이다.

 

3. 甲은 乙에게 계약금의 배액을 지급하고 乙과의 계약을 해제할 수 있는지 여부

 甲은 이미 乙로부터 유효하게 중도금을 수령하였고, 이는 당사자 일방이

이행에 착수한 것이므로, 매도인 甲은 계약금의 배액을 상환하여 乙과의 계약을 해제할 수 없다.

 

[모범답안2. 백운정 강사님]

백운정교수님의 모범답안을 타이핑하며 느낀점 :

모범답안의 정석이다. 이대로 현출할 수만 있다면 고득점은 확신하지만

실제 시험시간은 너무 모자르기 때문에 뼈대와 키워드 위주로 외우고 살을 붙인다면

법학시험 초시생에게는 더할나위없는 모범답안의 정석이다. 

조문과 판례번호까지 외울수 없다. 나는 조문번호 없이, 판례번호 없이 내용만 확실히 쓸 것이다.

5문제를 50분 안에 써야 하기 때문에 1문제당 8~12분으로 안배해야 한다.

그 시간안에 현출할 수 있을지 시뮬레이션이 필요하다.

 

I. 논점정리

 사안의 경우 甲이 乙에게 계약금의 배액을 지급하고 乙과의 계약을 해제하기 위해서는

甲이 제565조의 해약금에 의한 해제권을 행사할 수 있는지가 문제된다.

특히 2006년 5월 10일 甲의 계좌로 乙의 중도금 송금이 이행기 전의 이행착수로

당사자 일방의 이행에 착수에 해당하는지가 문제된다.

 

II. 甲의 해약금에 의한 해제인정 여부

  1. 성립요건 

  해약금에 기한 해제의 효과가 인정되기 위해서는

 ① 계약금을 교부하였을 것 ② 다른 약정이 없을 것 ③ 당사자 일방이 이행에 착수하기 전

 ④ 교부자는 초기하고 수령자는 배액을 상환하여 

 ⑤해제의 의사표시(도달)를 하였을 것이 필요하다.(제565조1항)

사안의 경우 2006년 4월 1일 분양계약을 체결함과 동시에 乙이 계약금 전부를 지불하였는 바,

①의 요건은 충족한다.

 

2.다른약정이 없을 것

사안의 분양계약 제3조는 계약금에 대한 위약금 약정을 한 것이 아니라,

약정해제권과 관련된 분양계약 제2조 제3항에 대한 위약금 약정일 뿐이므로

제565조의 다른 약정에 해당하지 않아 다른약정은 없는 경우이다.

 

3. 당사자 일방의 이행 착수 전

 

(1) 당사자 일방의 의미

  당사자 일방이란 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고,

  상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니다.

  즉, 매매계약의 일부 이행에 착수한 당사자뿐만 아니라, 어느 일방이 착수한 경우에는

  그 상대방도 해제권을 행사할 수 없다.

 

(2)이행 착수의 의미

  ① 이행의 착수란 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고,

      중도금의 제공 등과 같이 채무의 이행행위의 일부를  행하거나

      이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말한다.(2002다46492)

  ② 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자의 채무의 이행기 전에는

     착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한

     그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있으며 매매계약 체결 후 매매계약의 대상인

     부동산의 시가가 상승하자 매도인이 매매대금의 인상을 요청한 사실만으로

     이행기 전 이행착수를 불허할 만한 특별한 사정이 있는것도 아니라고 하였다.

    (대판 2006.2.10. 2004다11599)

 

(3) 사안의 경우

  2006년 5월1일 주변 아파트시세가 상승하자 乙에게 분양대금의 증액을 요구한

  甲의 행위는 이행에 착수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 이행기 전의 이행착수를

  불허할 만한 특별한 사정으로 인정되지도 않는다.

  그러나 甲의 분양대금 증액 요구를 거절하고 바로 2006년 5월 10일

  甲의 계좌로 송금한 乙의 행위는 이행착수로 볼 수 있고, 비록 이행기 전의

  이행착수라도 인정된다. 따라서 甲은 일방의 이행착수 전에만 행사할 수 있는

   제565조의 해약금에 의한 해제는 할 수 없다.

 

III. 사안의 해결

사안의 경우 ①甲은 2006년 4월 1일 계약 당일 乙로부터 계약금 전부를 지급받았고,

② 분양계약 규정 제3조는 계약금에 대한 위약금 약정을 한 것이 아니라,

약정해제권과 관련된 분양계약 규정 제2조 제3항에 대한 위약금 약정일 뿐이므로

제565조의 다른 약정에 해당하지 않고 ③2006년 5월 1일 주변 아파트 시세가 상승하자

乙에게 분양대금의 증액을 요구한 甲의 행위는 이행에 착수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라

이행기 전의 이행착수를 불허할 만한 특별한 사정으로 인정되지도 않는다.

그러나 甲의 분양대금 증액 요구를 거절하고 바로 2006년 5월 10일 甲의 계좌로 송

금한 乙의 행위는 이행착수로 볼 수 있고, 비록 이행기 전의 이행착수라도 인정된다.

따라서 ③ 요건은 충족하지 못하여, 甲이 계약금의 배액을 지급하고 乙사이의 분양계약을 해제할 수 없다.

 

모법답안3. 김묘엽 강사님

2023년 조민기강사님과 김묘엽강사님 강의를 둘다 혼용하였다.

김묘엽 강사님의 모범답안은 뼈대와 콤팩트함을 둘 다 가지고 있어 수강생으로서 

가장 이상적으로 현출할 수 있는 답안이 아닐까 생각한다. 

 

I. 논점의 제기

乙이 이행기 전에 甲의 계좌로 중도금을 지급한 것이 이행의 착수에 해당하는지가 문제된다.

 

II.해약금의 효력

 

1.해약금 추정

 해약금이랑 해제권을 보류하는 작용인 계약금으로 민법은 해약금으로 추정한다.

 

2.당사자 일방

당사자 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방이라고

국한하는 것이 아니므로 매매계약의 일부이행에 착수한 당사자는 비록 상대방이

이행에 착수하지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없더.

 

3.이행에 착수할 때까지

 (1) 의의

    이행의 착수란 외부에서 인식할 수 있는 정도로 객관적으로 채무의 이행행위의

    일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다.

 

 (2) 유형

 매수인이 중도금을 지급한 경우 이행의 착수에 해당하여 매도인은 계약금의 해제를

주장할 수 없다. 매수인이 중도금 전액을 자기앞 수표로 마련하여 이를 교부하였으나

매도인이 수령거절의 의사를 분명히 표시한 경우, 현금제공이 아니라고 하더라도

이행의 착수가 인정된다. 매도인이 매수인에게 매매잔대금의 지급을 구하는 소를

제기한 것은 이행의 착수에 해당하지 않는다

 

(3) 착수시기

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는

특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

 

4. 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환

 계약해제의 의사표시 외에 계약금의 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고,

상대방이 이를 수령하지 아니한다고 하여 이를 공탁할 필요는 없다.

5. 계약의 소멸

해약금에 기한 해제가 있으면 계약은 소멸한다.

이행 착수 전이므로 원상회복이나 손해배상 청구권의 문제는 생기지 않는다.

 

III.사안의 검토

乙이 이행기 전에 甲의 계좌로 중도금을 지급한 것은 이행의 착수에 해당한다.

甲은 계약금의 배액을 지급하더라도 乙과의 계약을 헤제할 수 없다.

 

(물음2) 법정해제권과 약정해제권으로 모범답안 의견이 갈린 문제 

 

모범답안1. 조민기 강사님

법정해제의 효과(구,원,손,동)를 모범답안으로 제시하셨고 나도 법정해제권으로 작성했는제

이율부분을 잘 작성하지 못하였다.

 

1. 계약의 소급적 소멸

 계약을 해제하면 계약은 소급하여 소멸한다. 따라서 당사자는 계약의 구속으로부터 해방되며,

아직 이행하지 않은 채무는 이행할 필요가 없고, 이미 이행된 급부는 서로 원상회복 하여야 한다.

 

2.원상회복의무

 

(1) 원상회복의무과 관련하여 반환할 금전에는 그 받은날부터 이자를 가산하여야 한다.

   이 때 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면

  법정이율이 적용된다. 사안은 3%약정이율이 우선적용된다.

 

(2) 반환채무의 이행지체로 인한 지연손해금

  1) 수분양자 乙은 분양자 甲의 귀책사유로 인한 입주지연을 이유로 분양계약을

     해제하였으나, 분양자 甲이 乙이 납부한 대금을 반환하고 있지 않은 상황이다.

 2) 원상회복의무는 그 반환청구를 받은 다음날부터 이챙지체가 성립한다.

     원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 지연손해금이 발생하게

     되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다.

 3) 판례에 따르면 지연손해금률에 관하여 별도의 약정이 있으면 그에 따른다.

    만약 약정지연손해금률이 없는 경우라면 지연손해금도 약정이율에 의하여 계산한다.

    다만 그 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에는 약정이율에 의하지 아니하고 법정이율에 의한다.

    사안은 3% 약정이율이 5% 민사 법정이율보다 낮은 경우이므로

     5% 법정이율에 따라 지연손해금을 산정한다.

 

3. 손해배상의무

위약금 특약은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 이에 의하여 손해배상액이 정해 진다.

따라서 수분양자 乙은 그 특약에 의하여 공급대금 총액의 10%를 손해배상으 로 청구할 수 있다

 

모범답안2. 백운정 강사님

 

Ⅰ. 논점 정리

 

 사안은 분양계약 제2조 3항에 약정해제권을 유보하였고, 수분양자 乙이 위 규정에 근거한 해제권 행사가

 적법함을 전제로 하고 있다. 따라서 乙의 약정해제권에 법률효과에 관하여, 乙이 납부한 대금반환과 더불어

 반환받을 수 있는 범위에 분양계약 제3조 제2항의 약정 위약금과 동조 제3항의 약정이율이 적용될 수 있는지가 문제된다.

 

Ⅱ. 약정해제권 행사의 법적 효과

 

 1. 약정해제권의 의의

 계약의 당사자가 당사자 일방 또는 쌍방을 위하여 해제권의 유보에 관하여 특약을 한 경우에는 계약에 의하여

 해제권이 발생한다(제543조 제1항). 특히 매매 기타의 유상계약에서 계 약금이 교부된 경우에는 해제권 유보의 특약이 있는  것으로 다루어진다(제565조 참조).

 

2. 약정해제권의 행사와 효과

 1) 해제권의 행사방법이나 시기, 효과에 관하여 특약을 한 경우에는 그 특약에 따라야 한다.

    다만 특약이 없으면 법정해제권의 발생에 관한 제544조, 제545조, 제546조를 제외한 해제의 불가분성 규정,

   원상회복규정, 제3자 보호규정 등은 법정해제와 동일하게 적 용된다.

2) 손해배상청구는 그것이 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니기 때문에 인정되지 않는다.

  즉 채무불이행을 전제로 하는 손해배상청구는 인정되지 않는다(대판 1983.1.18, 81다89 참고).

 

Ⅲ. 乙의 해제권 행사의 법적 효과

 

1. 계약금과 중도금 반환청구와 및 이자지급청구

 (1) 乙의 약정해제권의 효과 및 원상회복의무 사안의 경우 다른 특약이 없으므로, 법정해제권에 관한 제548조가 적용된다. 계약은 소급 하여 무효가 되고, 각 당사자는 원상회복의무가 있다. 乙은 이미 지급한 계약금과 중도금 지급의 반환을 청구할 수 있다. 이때 그 각각 지급받은 날부터 이자에 대해서도 반환청구 할 수 있다(제548조 제2항).

 

(2) 원상회복에 가산한 이자 및 지연손해금 법정해제권 행사의 경우 당사자 일방이

  그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은

  민법 제548조 제2항이 규정하는 바로서, 이는 원상회복 의 범위에 속하는 것이며 일종의

  부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지 체로 인한 것이 아니므로,

  부동산 매매계약이 해제된 경우 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기말소등기

  절차이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관 계없이 매도인이 반환하여야 할

  매매대금에 대하여는 그 받은 날로부터 민법 소정의 법정 이율인 연 5푼의 비율에 의한

  법정이자를 부가하여 지급하여야 하고, 이와 같은 법리는 약 정된 해제권을 행사하는 경우라 하여

  달라지는 것은 아니다(대판 2000.6.9. 2000다9123).

 다만, 당사자 사이에 그 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선적용되고

  법정이율이 적용되지 않는다(대판 2013.4.26. 2011다50509).

 

(3) 사안의 적용

 따라서 甲은 乙에게 계약해제에 따른 원상회복으로 계약금(공사대금의 5%)과

 중도금(공사대금의 10%)을 반환할 의무를 지며, 당사자간에 이자에 관한 약정이 있으므로

 각 금액 을 甲이 지급받은 날로부터 반환시까지는 약정이율인 연리 3%의 이자도 가산하여

 반환할 의무가 있다.

 

2. 분양계약 제3조 제2항의 위약금 지급청구

 

 (1) 乙의 약정해제권의 효과의 위약금 특약 인정여부 사안의 경우 분양계약

    제3조 제2항에서 “수분양자 乙은 분양자 甲의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터

    3월 이내에 입주할 수 없게 되는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 甲은 수분양자

    乙에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다”는 약정을 하였다.

 

(2) 위약금 약정의 의미 위약금에는 위약벌과 손해배상액의 예정이 있는데,

   양자의 구별은 당사자의 의사해석에 따 른다. 다만 위약금 약정은 다른 반증이 없는 한

   손해배상액의 예정으로 추정된다(제398조 제4항).

   사안의 위약금 약정은 위약벌로 볼 만한 사정이 보이지 않으므로 손해배상액 예정으로 볼 수 있다.

 

(3) 사안의 적용

 약정해제권에 기한 손해배상액 예정으로

 ① 분양계약 체결시 위약금 합의가 있있고, ② 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는

  채무불이행사실과  ③ 분양자 甲의 귀책사유로 인해 발생하였으므로 손해배상청구권은 인정된다.

 따라서 위 위약금 약정에 기해 甲은 수분양자 乙에게 손해가 없다 하여도

 甲은 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급해야 한다.

 

(4) 해제로 인한 손해배상청구권과 지연손해 해재로 인한 손해배상청권은

 지급을 최고한 때부터 지연손해가 발생한다.

 계약해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 경우에는

 특별한 사정이 없는 한 이행지체로 인한 지연손해금도 그 약정이율에 의하기로 하였다고 보는 것이 

 당사자의 의사에 부합한다. 다만 그 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에는 약정이율에 의하지

 아니하고 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다.

 계약해제로 인한 원상회복 시 반환할 금전에 받은 날로부터 가산할 이자의 지급의무를 면제하는

약정이 있는 때에도 그 금전반환의무가 이행지체 상태에 빠진 경우에는 법정이율에 의한

지연 손해금을 청구할 수 있는 점과 비교해 볼 때 그렇게 보는 것이 논리와 형평의 원리에

맞기 때문이다.(대판 2013.4.26. 2011다50509).

사안의 경우 분양계약 제3조 제3항에 계약해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관하여

당사자 사이에 약정이 있는 경우이나 그 약정이율이 법정이율보다 낮은 3%이므로,

甲은 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급함과 더불어

해제일부터 다 갚는 날 때까지 법정 이율인 연 5%의 비율로 지연손해금도 지급하여야 한다.

 

Ⅳ. 사안의 해결

 

 사안의 경우 분양계약 제2조 제3항에 의한 乙의 적법한 해제권 행사로 인해

甲은 乙에게 계약해제에 따른 원상회복으로 계약금(공사대금의 5%)과 중도금(공사대금의 10%)을

반환 할 의무를 지며, 당사자 간에 이자에 관한 약정이 있으므로

각 금액을 甲이 지급받은 날로 부터 반환할 때까지 약정이율인 연리 3%의 이자도 가산하여

반환할 의무가 있다. 해제권이 적용되는 위약금 약정이 손해배상액 예정에 해당하여 甲은

수분양자 乙에게 손해가 없다 하여도 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급해야 한다.

이에 계약해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관하여 당사자 사이에 약정이 법정이율보다 낮은 3%이므로,

甲은 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급함과 더불어

해제일부터 다 갚는 날까지 법정이율에 의한 지연손해금도 지급하여야 한다

 

모범답안3. 김묘엽 강사님

Ⅰ. 논점의 제기

 乙은 甲에게 이미 지급한 납부대금에 대한 원상회복청구 및 이자, 손해배상청구를 할 수 있는지가 문제된다.

 

Ⅱ. 해제의 효력

 

 1. 계약의 실효

  가. 소급적 소멸

   해제에 의하여 계약이 효력은 소급적으로 소멸된다.

  계약의 이행으로 변동되었던 물권은 등기.인도 없이도 당연히 원소유자에게 복귀한다.

   나.제3자 보호

   (1) 선의.악의 불문 + 대항력 당사자 일방이 계약을 해제할 때 제3자의 권리를 해하지 못한다.

     해제가 되기 전에 법률관계로 새로운 이해관계를 갖추고, 등기·인도 등으로 완전한 권리를

     취득한 제3자에 대하여는 선의·악의에 관계없이 해제를 주장 할 수 없다.

 

  (2) 선의만 해제가 먼저 있고 등기가 말소되기 전에 법률관계로 새로운 이해관계를 갖추고,

      등기·인도 등으로 완전한 권 리를 취득한 제3자에 대하여는 선의일 경우에만

     해제를 주장할 수 없다.

 

  (3) 대항력 채권을 양도받은 양수인에 대하여는 해제를 주장할 수 있다.

       하지만 해제가 되기 전에 임대차계약을 갖추고, 주택의 인도와 주민등록의

      주택임대차보호법상의 대항요건을 취득한 임차인에 대하여는 선의·악의에 관계없이

      해제를 주장할 수 없다.

 

2. 원상회복의무

  가. 의의

   해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고,

   원상회복의무에는 동시이행의 항변권이 인정된다.

  나. 반환범위

    원상회복의무의 반환의 범위는 받은 이익의 전부이다.

   반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다.

 

3. 손해배상청구권

  법정해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

  이행이익 손해배상이지만 이에 갈음하여 신뢰이익 손해배상을 청구할 수 있다.

  신뢰이익 손해배상액은 이행이익 손해배상액의 범위를 초과할 수 없다.

 

Ⅲ. 사안의 검토

 乙은 甲에게 이미 지급한 납부대금에 대한 원상회복청구 및 그에 대한 받은 날로부터의 이자,

그리고 해제 이후에 대금 미반환에 따른 손해배상을 청구할 수 있다